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政府不再垄断住房用地会影响房价吗?

  核心提示|“在买房,该不该把农村户口迁过来?”“政府不再垄断土地,未来房价会降吗?”“利率短时间内会下降吗?”“孩子上学是公立的好还是私立的好?”……自《百问》开通以来,我们每天都会接到很多读者发来的问题,对此,我们特别邀请公众号“楼市微观”相关专家为大家进行解答。

  1.为了孩子上学,想把媳妇的户口迁到郑州买房,毕竟郑州资源更好。可是媳妇不愿意,说农村户口更值钱。我应该怎么劝她?

  答:关于农村户口是否有必要迁往城市,很多人认为农村户口“更值钱”。

  政府早就有政策,农村户口入城不因户口的迁移而丧失原籍权利。

  如果你是农村户口,且在未来两三年内名下土地、宅基地有可能被征用,迁移户口意味着失去了城市化带来的权益。因此,建议还是不迁为好。

  但是,如果是偏远的农村,短时间内土地没有被征用的可能,把户口迁入一、二线大城市是非常值得的,而且是非常必要的。

  2.住房土地不再由政府垄断,对房价会有什么影响?

  答:“权属不变”“符合规划条件下”,非商品房开发用地建设商品房对外出售的可能性不大。且无论从现行的法律法规,还是从目前各城市对土地财政的依赖来看,短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断,还不太现实。

  过去很多企业有使用权的土地,比如商业用地、工业用地,在符合规划条件下,将来有可能转变成出租房,不是保障房,更不可能是商品房。

  这属于房供给侧改革,也是房地产长效机制的重要组成部分,有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。改革会遇到各种阻力,推进没那么快,不会立即传递到房价上去。

  政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将产生非常大的提升,其中,城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。需要注意的是,住房包括商品房、保障房、租赁房等,住房不能等同于商品房,目前看,政策更多提及的是租赁住房试点,集体土地用作租赁用地是试点方向。

  3.现在利率是1.2倍,传言银行的贷款利率有可能继续提高上浮比例,短期内有可能下降吗?

  答:过去一年多银行贷款额度透支,而央行的货币政策又是进一步趋紧,这便造成了银行缺钱。另一方面,房贷的需求在进一步增加,但是银行获取的存款资金却有限,僧多粥少,势必造成利率上涨。

  短期来看,央行的金融政策没有宽松的迹象,对首套刚需来说,也很难承受进一步的利率上涨。因此,未来半年,按揭贷款利率应该会维持现状。如果上浮的贷款利率下调,可能是建立在央行加息的大背景基础之上。

  4.我刚毕业,看郑州房价一直在涨,想先买个90平方米左右的,现在买房应该考虑哪些方面?北区和白沙,单价1.5万左右的,给推荐几个吧。

  答:买房分为两种需求,一种是,另一种是自用。

  投资需求又分为长期持有和短期转售两种。长期持有是一边享受稳定而持续的租金收益,一边享受资产的长期溢价增值空间。而短期转售,则更看重短期的溢价增值以及转售时的变现能力。

  自用需求则相对复杂些,因为每个家庭的需求是不一样的。有的是多口之家,需要改善,要求面积的提升;有的是刚需小,需要的是配套完善、通勤便利,最好是地铁口;有的是学区需求,需要有名校;有的是自由职业者,不需要打卡,喜欢安静;有的是批发市场商户,需要离市场不要太远……

  所以,没有最好的房子,只有是否适合自己的好房子。如果你是刚毕业的职场新人,购置在白沙肯定不合适。北区的名门翠园、融创珑府、建业富力尚悦居都是不错的选择。

  5.买了一套二手房,房东贷款没还清,让我先付首付款,他去解押再过户,这样合理吗?

  答:在二手房买卖过程中,这是较为普遍现象,但是存在一定风险,即:你付了首付款,而对方没有解押,或者是解押了,卖家违约不愿再过户。虽然概率很低,但不排除这种可能性存在。

  给你的建议是走全监管流程,如果卖家无资金解押,最好是他在收你首付款时,让房东找1-2名担保人。

  (记者 孙煊哲  注:本文观点仅供参考)

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